5月13日，易房楼市来到G18工地现场，发现围挡立起，挖机、桩机等大型设备和工人也已进场作业。

　　据悉，工地在五一期间就动工了，从拿地到开工几乎无缝衔接，不到半个月已经在打工程桩。

　　低密四代宅+科技+大平层产品G18这块地的资质还是相当不错的，1.8的容积率也算低密，配上九龙湖生态，一个洋房+小高层的配置是少不了的。

　　开发商毛利15%+，这不得血赚一波，毕竟旁边朗诗九龙熙岸洋房已经是上代产品，价格也在3.5-3.7万/㎡。

　　能赚钱是肯定的，否则也不会多家房企竞价72轮才最终成交，都知道这块地很香！

　　这幅地块是由商办混合用地(Bb)调整为二类居住用地(R2)。在地块公告时有一份投资发展监管协议，其中提到：

　　近日，官宣打造金茂府，将是九龙湖片区第一家四代宅产品，定位为公园里的生态湖居，低密四代宅+科技+大平层产品。可能是小高层+洋房的高低配。

　　周边多是已建成的洋房、别墅项目，属于传统改善住区。户型面积135㎡起步，175㎡户型占比不低于一半，主打可再生能源科技住宅。并需配套游泳池、健身房、家宴厅等高端设施。

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　　这么一看，金茂九龙湖G18地块的改善buff叠满了，目标直指九龙湖改善客群。

　　明确目标：塑造沿苏源大道和清水亭西路良好的视觉关系和城市界面；沿公园、河湖一侧建筑高度宜适当降低，形成自然过渡的天际线轮廓。

　　九龙湖这个板块，一直以来都是江宁改善的聚集地，在江宁内部地位仅次于百家湖。但近这些年地荒、房荒，买房人根本没得选。

　　土地方面，自从2017年出让了两幅宅地，分别打造金隅紫京云筑、弘阳悦禧苑后，近8年才出让新地块。

　　新房方面，金隅紫京云筑和弘阳悦禧苑均在2022年收官，那时单价3.8-4万/㎡，且很抢手。2022年九龙湖老盘颐和南园突然推出五期产品，56套洋房，销许均价38064元/㎡，开盘半小时就基本卖完。

　　购房需求积压3年之久，可以说，G18金茂府具有先天需求优势。并且从地段上看，G18的位置要比金隅紫京云筑、弘阳悦禧苑更优质。

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　　：湖西片区以洋房、别墅等低密产品为主，朗诗九龙熙岸、九龙湖别墅等都在该片区，是南京为数不多的几个别墅住区之一；

　　湖东片区则是以高层住宅为主，包括万科翡翠公园、万科金域蓝湾、金隅紫京云筑等。

　　金茂九龙湖G18就在湖西片区，且紧临九龙湖，加上四代宅的出现，是时候为九龙湖打磨一个高质量的改善项目。而金茂府系在南京改善市场颇具口碑，河西金茂府、秦淮金茂府均是头部板块的改善标杆。

　　经过15年发展，九龙湖板块的开发已基本成熟，宅地供应基本告罄，七八年才出让一块宅地，其稀缺性可见一斑。

　　未来，九龙湖宅地还是要着眼于老城改造。目前看，板块住宅主要来源：用地规划调整，比如本次G18是商办用地改住宅用地。这个规划调整、入市周期得看是不是空地，G18是空地，所以调整后不久，说出让就能出让。

　　早在去年3月份，江宁区九龙湖片区控制性详细规划NJNBd070-06规划管理单元图则修改：在颐和南园东侧

　　2022年颐和南园推出五期产品，56套洋房，销许价3.8万/㎡，开盘半小时就基本卖完。

　　这四块宅地的容积率相当，都是2.4，限高80米，未来主打20-25F高层产品，定位初步改善。

　　主力面积段预计在120-140㎡，再配以部分160、180㎡改善大平层，就差不多了。

　　出让宅地总面积113100㎡，容积率2.4，住宅总面积预计在27万㎡，结合板块主打户型面积，未来预计将有2000-2200套房源入市九龙湖片区。

　　这四块地的规划修改时间，比九龙湖G18早了近一年，但迟迟没有动静，主要还是拆迁问题。这一片有厂房、棚户、临街商铺等，想拆掉需要下力气、花时间，不会那么快！

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